Anna Korycka - naczelnik ze Starostwa Powiatowego nie wydała pozwolenia na termomodernizację 22 bloków, bo nie wszyscy właściciele zgodzili się na ich ocieplenie. Według starosty Krzysztofa Habury, opierała się na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12.
Przez tę decyzję Koryckiej nieocieplonych będzie 10 bloków przy Dolnej (176 mieszkań) - jedna osoba się nie zgodziła, 4 bloki przy Ossowskiego (180 mieszkań) - jedna osoba się nie zgodziła i 4 bloków przy Żytniej (175 mieszkań) - jedna osoba się nie zgodziła. W sumie z powodu 3 osób we wciąż brzydkich, zimnych blokach ma mieszkać około 1.100 pabianiczan.
Karol Klimek tak pisze o decyzji naczelnik Koryckiej:
„Z załączonej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego moim zdaniem wynika, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej – uznał skład siedmiu sędziów NSA.
Pragnę zwrócić uwagę, że jest to uchwała 7 sędziów (a nie wyrok) Naczelnego Sądu Administracyjnego i w związku z tym uchwała stanowi swego rodzaju wytyczne dla wojewódzkich sądów administracyjnych”.
Pan Karol nadesłał też komentarz do tej uchwały:
Spółdzielnia nie potrzebuje zgody współwłaścicieli na remont
Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą współwłasność spółdzielni, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych, stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej – uznał skład siedmiu sędziów NSA.
W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiła się rozbieżność co do oceny istnienia uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę występuje spółdzielnia jako jednostka zarządzająca nieruchomością wspólną. Chodzi zatem o sytuację, w której spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd powierzony, po wyodrębnieniu własności części lokali zlokalizowanych w budynku wielomieszkaniowym. Niektóre sądy przyjmują, że spółdzielnia mieszkaniowa w zakresie sprawowanego zarządu uprawniona jest do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednak pojawia się też stanowisko odmienne, że uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przysługuje tylko podmiotowi upoważnionemu do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z tym stanowiskiem, art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania niczym nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Utrzymujące się w orzecznictwie rozbieżności wynikają z tego, że art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) nie pozwala na ustalenie zakresu zarządu, jaki ustawodawca powierzył spółdzielni mieszkaniowej.
Zdaniem NSA w składzie 7 sędziów, odpowiedź na pytanie, czy sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną, zależy od rodzaju robót budowlanych (czynności dotyczącej nieruchomości wspólnej), podejmowanych w konkretnej sytuacji przez spółdzielnię. Ponieważ z samego sformułowania art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) nie wynika zakres powierzonego spółdzielni zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, a jednocześnie w przepisie tym kategoryczne wyłączono możliwość zastosowania, nawet tylko odpowiedniego, ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które dotyczą umownego zarządu nieruchomością wspólną, rozwiązania przedstawionego zagadnienia należy szukać w Kodeksie cywilnym. Stosownie zresztą do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali w zakresie nie uregulowanym tą ustawą, do własności lokali stosuje się przepisy tego Kodeksu. Chodziłoby więc o te przepisy Kodeksu cywilnego, które dotyczą instytucji współwłasności. Powołane przepisy regulują m.in. kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Z art. 199 Kodeksu cywilnego wynika zaś, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zastosowanie powyższego przepisu Kodeksu cywilnego w odniesieniu do zarządu, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), wymaga uprzedniej oceny charakteru czynności podejmowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, to znaczy ustalenia, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, o którym mowa art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 K.c.
Natomiast jeżeli realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Jak już wskazano wcześniej, przyjmuje się, że do czynności, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Przenosząc tę definicję na grunt przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy stwierdzić, że chodzi o czynności "związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych", o których to czynnościach mowa m.in. w art. 4 ust. 2 i ust. 4 ww. ustawy. W konsekwencji, wykonując zarząd nieruchomością wspólną w powyższym zakresie – np. w razie potrzeby dokonania remontu czy konserwacji, koniecznych dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie – spółdzielnia nie ma obowiązku uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Na podstawie: Uchwała NSA z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, prawomocna
Anna Dudrewicz 18.12.12
Serwis Samorządowy LEX
Komentarze do artykułu: Czy spółdzielnia musi mieć zgodę wszystkich na ocieplanie bloków?
Nasi internauci napisali 2 komentarzy
komentarz dodano: 2013-04-19 10:00:03
W przypadku ustanowienia w budynkach spółdzielczych odrębnej własności lokali podjęcie decyzji o termomodernizacji budynku wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali. Wyodrębnienie własności lokali powoduje bowiem, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi. Artykuł 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.
W przedmiotowej sprawie jedna ze spółdzielni wystąpiła o pozwolenie na budowę w celu docieplenia budynku wielomieszkaniowego, w którym ustanowiono odrębną własność części lokali. Zgodnie z Prawem budowlanym do wniosku dołącza się oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, więc spółdzielnia takie oświadczenie złożyła, jednak jeden z właścicieli wyodrębnionych lokali w budynku zakwestionował ważność tego oświadczenia, gdyż nie pochodziło ono od wszystkich właścicieli lokali, a tylko od spółdzielni.
Organ administracji nie podzielił tego stanowiska i wydał pozwolenie, które podtrzymał wojewoda. Spółdzielnia twierdziła, że prawo do złożenia oświadczenia bez zgody pozostałych współwłaścicieli dał jej wyżej cytowany art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który uchylił decyzję o pozwoleniu na budowę. Również Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał to stanowisko. Zdaniem sądów spółdzielnia nie ma uprawnień do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w przypadkach powierzenia obowiązku zarządzania wspólną nieruchomością w trybie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Według Naczelnego Sądu Administracyjnego wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co musi rzutować na reguły zarządzania częściami wspólnymi, dlatego sąd uznał, że konieczne jest w takim przypadku zastosowanie art. 199 kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Odesłanie do ustawy o własności lokali nie wyłącza stosowania art. 1 tej ustawy, ale uniemożliwia stosowanie art. 22 ust. 2. Zgodnie z art. 1 ust. 2 uwl w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w sytuacji kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom niebędącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, na zasadzie określonej w art. 199 kodeksu cywilnego.
Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Skarżący właściciel lokalu nie jest członkiem spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązuje go jedynie do pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości, a statut spółdzielni go nie dotyczy. Nie zawierał żadnej umowy ze spółdzielnią w sprawie zarządu, dlatego w tym wypadku stosuje się art. 199 kodeksu cywilnego. Wymaga on zgody wszystkich właścicieli w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a złożenie tego rodzaju oświadczenia przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę niewątpliwie do tego typu przekroczeń należy. W razie braku zgody spółdzielnia może wystąpić do sądu.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18.11.2009 r. (sygn. akt II OSK 1683/08) Proszę traktować powyższy tekst z założeniem o którym pisał poprzednik z którym się zgadzam
komentarz dodano: 2013-04-16 15:25:34